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土地管理制度改革的重磅春雷,如何搅动房价和经济的巨浪

2020年的春天,我们迎来了数十年未有之大变局。

大型公共卫生事件重创了发达国家经济体,美国股市迎来了二战以来从未见过的连续熔断行情。

沙特发起的原油价格战,油价增产的同时,价格却暴跌三分之一,油比水便宜,搅动了世界经济的传统秩序。

对于固守这片热土的中国人来说,无论遇到天灾还是人祸,自我改革和奋进的步伐,从未停止。

3月13日,高高的庙堂,印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》文件。

语不惊人、平淡无奇的文字背后,彰显着时代的春雷,已经由远而近,轰隆而来。

它的面世,虽然关键改革措施只是在少数发达省份、直辖市落地试点,但是却砸开了捆绑在我们身上的枷锁,为土地入市、地方经济发展、房价终局走势,指明了方向。

这份文件,终将每一个国民的命运,镌刻于其上,并打下烙印。

关乎你在家乡的土地,关乎你所在城市的房价,关乎房产税的推出节奏,关乎经济潮水的波浪之状。

01

要了解这次试点改革的重大意义,我们就要回顾下原来的《土地管理法》中,为了保护好18亿亩耕地红线,国家对于土地保护的原则性要求。

我们脚下的每一寸土地,按照权属来分,要么是:集体所有土地,要么是:国有土地。

农村户口国民在农村的土地,属于「集体所有土地」;

其他所有性质土地,都是「国有土地」。

按照性质来分,要么是:农用地,要么是建设用地。

农村的耕地、林地,属于「农用地」;

农村家庭分配所得的宅基地,用来盖房子的,属于特殊的集体建设用地;

其他土地,例如城市里的商品房住宅用地、商业用地、工业用地,都属于「建设用地」。

在建国以来的70多年岁月风云,我们在前半段时间,总是处于吃不饱、穿不暖的状态,于是国家出台了全国18亿亩耕地红线,红线之内的土地是「永久基本农田」。

如果高高的庙堂,或者地方政府,出于经济建设或国家安全的原因,需要征收农民土地,那么就涉及到土地权属的变更,从「集体所有土地」更改为「国有土地」,也涉及到土地性质的变更,从「农用地」转为「建设用地」。

为了遏制地方政府在征收、拆迁、大搞城镇化而吸引农民离地进城的内在冲动,并保护国家所制定的18亿耕地红线,高高的庙堂,在《土地管理法》中,明确规定了地方政府征收土地时的政策红线,不可僭越。

如果地方上要征收以下3种情况的土地:

1、永久基本农田、

2、永久基本农田以外超过三十五公顷的耕地、

3、超过七十公顷的其他土地;

那么,省、自治区、直辖市没有权限,必须是 the Sate Council 审批通过。

只有2种情况下,这些地方政府才能自作主张加以批准:

1、永久基本农田以外的不超过三十五公顷的耕地;

2、其他土地不超过七十公顷的。

所以我们能看出来,「永久基本农田」的土地征收,必须征得the Sate Council 通过,任何地方层级的政府权限都被牢牢地监管着。

时代巨轮滚滚向前,机械化耕作设备和技术普及,富营养的化肥和培育技术的提高,使得土地耕作效率突飞猛进,单位面积上的粮食产量屡上台阶。

而另一方面,城市的发展,对于土地的需求量越来越多了。

作为世界工厂的中国,制造业企业需要广袤的厂房和制造基地;处于城镇化进程中的千万农民进城安家,需要住宅用地;建设机场、高铁、地铁、图书馆等各种公共设施,最大的难题就是拆迁征收。

所以,社会上对于取消18亿亩耕地红线的呼声,一浪高过一浪。决策者们也认识到了,我们需要的,也许并不是18亿亩耕地,而是能够产出原来18亿亩耕地产出的粮食而已。

于是,我们等来了这份简政放权、对症下药的改革文件。

第一:对于不是「永久基本农田」的范围内的农用地转为建设用地,各地方政府可以自行决定。

第二:对于「永久基本农田」、耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的,要转为建设用地,在经济发达区域的8个省或直辖市,完全放权:北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆,试点期限1年。


02

这一改革,将解开困在地方政府身上征收土地时的政策束缚。

从此往后,他们可以为了地方的经济建设、财政收入、民心工程建设,而放开手脚,自行决策大宗土地的征收,以及对性质、权属的变更。

你品,你细品。

以深圳为例,能够开发的土地已经殆尽,无论是满足制造业、科技公司的土地需求,还是深圳居民的住房需求,缺口都非常大。在人均GDP接近世界发达国家一线城市的背景下,还保留有「永久基本农田」,已经落伍于时代。

华为搬迁至东莞松山湖,难言之隐就在于,商业用地和工业用地的数量稀缺,成本过于高昂;

深圳对年轻人才的吸引力逐年下降,也正是因为在稀缺土地供给之上的高房价。

如果松开牢牢捆绑在深圳身上的土地供给束缚,让地方负责人因地制宜地将土地推向市场,那么受益的不仅是坐收土地出让金的地方财政账户,更是嗷嗷待哺的企业、市民。

我们关注的第一个问题是:房价将会如何走?

房价问题,在中国是一个复杂的命题,涉及到宏观经济、调控政策、城市竞争力、人口年龄结构,等,但是对于绝大多数城市而言,土地供给的数量,是一个权重极高的变量。

根据经济学的最简单原理,如果土地供给数量,超过了土地需求量,那么地方政府能够从开发商那里收来的土地出让金,自然会下降,房价就下跌;

相反,土地数量稀少,年轻人口却不断涌入,大家陷入了内卷化竞争,房价自然就上涨。

一旦将土地从窄口的袋口中,释放出来,它产生的巨大魔力,将让大家发现,原来,我们根本不缺土地,不缺房子,那真的不是寸土寸金,仅仅是土地而已。

在非核心区域置业的人们会发现,环绕在自己身上的城市光环渐渐消失,所谓中产阶级家庭房产的含金量,如同加了水的面,越和越稀。

当然,即使没有本次土地改革措施,在居民家庭负债率接近了发达国家水平、经济增速正在逐年走下台阶、未富先老的社会特征越发明显的今天,房价的下跌也早就成为了趋势。

只是,2020年春天发生的大型公共卫生事件冻结了经济、土地改革措施释放了土地供给的袋口,就如同点燃了房价之车的油门一样,助力房价快速下行。

03

房价下行,对地方财政账户而言,却不是坏消息,而是好消息。

早已对「土地出让金」形成依赖的地方政府,需要的仅仅是人口的流入,以及土地成交的金额。

如果土地的价格下跌了,但是成交数量却上升了,无疑会进一步喂饱差点断粮的地方财政账户。

贡献财税的来源主要有2种。第一是企业需要商业用地、工业用地;第二是被征收土地了的农民进城,需要商品房住宅。

关键是第二种。

从2014年开始的棚改贷款刺激计划,直接催生了2016年的涨价去库存运动,负债,从地方政府和开发商的肩膀上,转移到了买房人的肩膀上。

然而,国家开发银行的历史重任已经完成,棚改资金的水龙头已经关上。

对于一手在拆迁危房,一手在新区盖房的魔术师而言,他已经习惯了不需要付出任何资金、成本,就能生出钱来。

永动机的魔力,让玩家欲罢不能。

如果棚户区、危房区已经拆迁、动迁完毕,那么下一步征收哪些群体的土地,将他们动迁到高容积率的新区新房里呢?

你不要觉得难以理解。

毕竟,城镇化的历史使命,要由我们这一代人来完成嘛。

04

原来有很多人在设想,向开发商出让土地、地方财政笑纳土地出让金、居民购置新房来接盘,这一套永动机的装置,随着新增购房人口的下降,已经运行不下去了,那么,向存量住房征收房产税,将成为我们这一代人避无可避的历史重任。

毕竟,地方财政的胃口,总要填饱。

然而,房产税推进阻力之大,前所未有。

房产联网、小产权房转正、历史遗留问题、征信体制建立,都像横亘在房产税面前,无法翻越的高山。

这些难题,不仅在阻挡着房产税的正式落地和全面推广,更是在阻挡着地方财税的进补之路。

这是一条无人走过的荆棘之路。

同时,顶层设计师们,创造性地规划出了另一条可驾轻车的熟路,摆在眼前。

只要重复2014年开始的棚户区改造、涨价去库存的套路,既能完成城镇化的恢弘使命,还能将地方财政账户,填充得盆满钵满。

那么,房产税是个什么东西?

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