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离岸信托如何持有海外房地产

前面讲到了公司或个人持有海外房地产的情形,在房地产登记在个人名下并且没有出租的情况下,一般房地产信息报不回中国;在房地产登记在公司名下并且用公司在当地开设的银行账户收取租金的情况下,房地产信息最终会被中国税务局掌握。

 

今天我们来聊聊离岸信托该以什么样的组织架构持有海外房地产。如果委托人将海外房地产直接过户至受托人名下,受托人并没有将房地产出租并收取租金,那么一般情况下,上述信托在CRS下被视为消极非金融机构,最终因在海外不存在金融账户而不会被金融机构报到中国。

 

但是,实践当中以受托人的名义直接持有海外房地产并不是常见的信托组织架构安排,通常情况下,信托下面会持有一家SPV公司,海外房地产最终被装入SPV公司。而且既然由信托公司打理资产,一般情况下信托公司会将房地产出租,并且在当地开设银行账户用于收取SPV公司汇回的股息。那么这种组织架构会导致海外房地产信息报到中国吗?

上述架构中,房地产虽然不是金融资产,但是被装入了SPV公司,而SPV公司的股权是CRS定义的金融资产。也就是说,信托持有的是金融资产,而且基本上信托的全部收入都来源于SPV公司的股息分配,符合“50%以上的收入来自于金融资产的投资”且“被一家金融机构(信托公司)管理”的要求,最终应被认定为“被管理的投资机构”。

 

既然是投资机构,说明信托(区别于信托公司)本身为金融机构,应该履行尽职调查义务,将信托资产的公允价值(SPV公司股权,最终其实就是房地产的公允价值)与股权权益持有人(委托人+受益人,均为中国税收居民)一起报到中国税务总局。

 

如之前的文章分析,税局应该会要求您提供海外组织架构以及资产审计报告,最终您的海外房地产信息还是被中国税局掌握了,而他们也会为您的海外资产建档管理以控制税源,防止您日后偷逃税款。

 

看来这种常见的信托组织架构恰好不适合用来持有海外房地产(当然您不介意被申报的除外),那么是不是去掉SPV公司这一层就可以高枕无忧了呢?

 

不一定。如果信托在当地开设了银行账户,那么维护该银行账户的金融机构仍然会将背后的实际控制人(此时,信托持有的为非金融资产,合规身份应为消极非金融机构)以及信托名下的银行账户报到中国税务总局,最终您还是要面临如何向税局解释海外组织架构以及资产构成情况。

 

说了这么多,我们认为海外组织架构的设计非常重要,设计得当,您的海外资产以及组织架构很可能都不会报到中国来;设计失败,您不仅面临在中国境内申报个人所得税的问题,最重要的是您的海外资产曝光了。

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