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未来四年越秀房地产信托每股可分派收入会大幅低于2016-2019年的原因

越秀房产信托基金是中国大陆唯一在香港上市的商业地产信托基金REITs,REITs这种模式简单来说,就是基金持有人通过信托持有的方式,委托管理人管理不动产物业,然后主要获取租金收入的一种形式。根据香港证监会的规定,REITs的派息比率最少须达可分派收入的90%,由于租金收入相对较为稳定,而派息政策又有法律强制规定,因此该类股票的股息收益较为稳定。

REITs生意的本质,其实就是通过出租物业,扣除相关成本之后,获取可分派收入。收入主要是租金收入,成本包括运营管理成本和融资成本。运营管理成本,主要通过管理费和信托费的方式支出,融资成本指支付给银行的利息。

越秀房托简介

越秀房托的大股东为越秀地产,越秀房托旗下的物业主要包括如下:



从物业结构看,公司是以甲级写字楼为主,商业、酒店和服务式公寓为辅的物业组合,其中占比约一半的是广州的标志性建筑国际金融中心。

越秀房托的经营情况

REITs经营的核心是如何持续获得尽可能多的可分派收入。可分派收入的定义比较复杂,涉及到会计准则的很多规定,比如2018年的可分派收入计算过程如下:

这种计算方法,是通过利润表的净利润经过调整之后得出的,理解起来比较繁琐。不过其实我们可以通过一种更加直观和简单的方式来计算这个可分派收入,如下表:



这里计算可分派收入的方法,就是租金减去各种成本之后,得出的金额。物业经营开支主要是酒店及公寓的经营开支,还包括税费、代理费等。

管理及信托费,即支付给物业管理人的管理费,和支付给信托机构的费用。这里的调整非现金管理费,是指越秀房托通过发行基金单位的方式支付大部分管理费给物业管理人,由于不是现金支出,所以加回。利息支出指支付给债权人的实际利息费用(不含汇兑损益),少数股东是指部分物业存在少数股东,需扣除少数股东应占利益。预提税和所得税是指支付给政府的相关税费。

根据上述我们就可以合理的预测未来几年的可分派收入情况

 

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