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额度约束、楼市停摆 房地产信托一季度募资规模降四成

额度约束、楼市停摆 房地产信托一季度募资规模降四成
 

经历过2019年的严监管,房地产信托又撞上了2020年的新冠疫情。去年受到多轮窗口指导的房地产信托,今年额度仍然受限,加上疫情导致楼市一度停摆,一季度房地产信托规模大幅缩水。

用益信托统计数据显示,一季度成立的房地产信托规模1167.61亿元,同比下降42%,环比下降31.8%。

不过,随着企业复工,楼市逐渐“苏醒”,开发商融资需求回暖。从单月看,3月下旬房地产信托募资规模已出现环比上浮。但多位业内人士对记者表示,受额度约束,二季度房地产信托“吸金”情况改善或有限,而企业债这类标准化融资工具正成为越来越多房企“补血”的选择。

一季度募资规模大幅缩水

信托公司:监管要求2020年房地产信托资产余额不得高于去年末存量

据用益信托统计,1、2月房地产信托融资规模分别为559.54亿元、262.89亿元,环比分别下降27%、53%;3月募资规模有所回暖,达345.19亿元,环比增加31%。不过从整个一季度来看,成立房地产信托1219个,募资规模1167.61亿元,环比下降31%,同比下降幅度更大,为42%。

这延续了去年下半年的趋势。去年7月以来,银监系统先后以约谈、发文、现场检查等方式要求信托公司规范房地产信托业务,而后房地产信托募资规模进入下行通道。

今年监管仍未放松。年初召开的银保监会工作会议指出,坚决落实“房住不炒”要求,严防信贷资金违规流入房地产领域。有信托公司人士向新京报记者确认,监管提出原则上2020年各信托公司房地产信托资产余额不得高于2019年末存量规模。

除了额度上的约束,开年首季暴发的新冠肺炎疫情,令房企们一度停摆,房地产信托融资需求减少。一家券商的宏观分析师对记者表示,受疫情影响,信托、基建、地产等行业或领域的需求都减少了,2月很多都处于停滞状态。

一家大型信托公司人士也称:“往年1、2月都是信托淡季,今年受疫情影响,一些房企工期暂停了,加上我们的员工不能出差,需要实地尽调的一些项目没法进行,所以一季度房地产信托募资规模下滑。”

逾期违约风险上升

受疫情影响较为直接 分析:存量风险化解很重要

在疫情的波及下,已出现房地产信托产品延期现象。

中建投信托2月中旬发布一则公告称,因疫情暴发,“中建投信托安泉404号(杭州美好)集合资金信托计划”的项目借款人杭州美生置业有限公司和保证人美好置业集团股份有限公司受到一定程度影响,至2月14日,融资人已兑付2亿元,余下部分将延期兑付。

对于延期原因,公告称,一是受疫情影响,作为第一还款来源的住宅销售回款不够,现已归集部分本息,差额部分由美好置业及子公司统筹调拨。其次,该项目担保方美好置业位于湖北武汉,统筹调拨的资金归集受疫情影响,公司员工无法到岗,资金归集可能推迟。

这正是业内担心的事情。一家中型信托公司研究人士表示,房地产信托业务受到疫情影响较为直接,部分依赖高周转、财务杠杆较高、短期债务量较大的房企现金流会趋于紧张,影响存量地产项目如期兑付。

目前,上海、深圳、南京、武汉等多个城市已出台新政,支持房企复工复产,多数采取延期或分期缴纳土地出让金、顺延竣工和交付期限、购买新建商品房契税补贴等措施。

但中原地产首席分析师张大伟分析称,目前来看,大部分能够落地的房地产政策基本是“救企”而非“救市”。目前各地政策力度非常有限,基本都只针对节流有一定的影响。对于房地产企业来说,最大的问题还是资金压力,特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复,房企到4-5月份将面临普遍性的资金压力。

业内人士还提到,在违约风险上行情形下,信托公司展业和投资者的选择也会更加谨慎。据信托业协会近日公布的2019年度行业数据,2019年末,信托行业风险资产规模为5770.47亿元,较2018年末增加3548.6亿元,增幅159.71%。信托业风险项目个数为1547个,较2018年末增加675个。

“在风险暴露充分的背景下,存量风险化解将成为信托行业一项重要的任务,从信托行业自身的风险抵御能力来看,行业风险仍在可承受范围。”国家金融与发展实验室主任曾刚表示。值得一提的是,今年信托到期规模为5.4万亿,到期兑付压力仍然较大,部分信托项目按期正常清算面临不小挑战。

信托融资和债券融资“一冷一热”

预计房地产信托二季度“吸金”情况会小幅改善

企业“苏醒”后需要资金,金融机构就不愁“生意”。

按月来看,3月最后一周集合信托产品中,房地产类产品募集规模大幅上升。据用益信托统计,当周金融类集合信托募集资金40.15亿元,环比减少26.14%;房地产类信托的募集规模33.93亿元,环比增加43.92%;基础产业类信托募集资金9.71亿元,环比减少53.28%;工商企业类集合信托募集资金11.80亿元,环比减少27.93%。

不少受访人士认为,二季度随着复工的进展,房地产信托募资情况会好于一季度,不过受监管政策约束,改善可能有限。用益金融信托研究院研究员喻智还提到,目前很多房企会相对青睐债券这种标准化工具。

信托融资和债券融资“一冷一热”,在央行公布的今年前两个月金融数据中就有表现。据统计,1-2月信托贷款累计减少了108亿元,其中2月信托贷款减少540亿元,同比多减503亿元。而Wind数据显示,今年1-2月,国内房企债券融资2484亿元,同比上升了36%。

企业债发行升温与政策支持有关。近期央行、证监会等部门多次表态支持民企债券融资力度。如2月24日,央行金融市场司副司长彭立峰在国新办发布会上表示,央行对于受影响的金融机构和企业的发债设立了绿色通道,发行效率提高也有利于缓解企业再融资压力。

信托转型在路上

可把握房企资产证券化方式融资机会

上述信托研究人士认为,从长期看,房地产融资需求仍旧存在,市场总体稳定的趋势不会改变。疫情过后,房地产市场的变化将为信托带来新的机遇。

“一方面,对房企而言,疫情后急需抓紧项目的开复工和销售,以实现资金快速回流,预计传统房地产市场仍有一定反弹,受疫情影响较大的企业为改善现金流情况也可能通过资产证券化方式调整融资结构,信托公司应把握此类业务机会;另一方面,市场调整过程中,疫情将加速房地产行业的资源整合,大型优质房企对潜在优质项目的并购以及大型房企对中小型房企的并购将产生新的业务机会。”该人士称。

事实上,随着2018年资管新规落地,信托已逐步推进转型。曾刚表示,2019年,信托公司普遍加强财富渠道建设,注重主动管理能力培养,集合资金信托占比进一步提升,新增信托资产来源结构优化趋势明显,发展质量提升;财产权信托尤其是资产证券化等事务管理类信托业务较快发展,行业转型初见成效。

他认为,从未来看,资产证券化、家族财富管理信托等属于典型的已经发展起来的服务信托,需要加大拓展力度,持续深耕细作,打造为信托核心业务。

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